Höhere Gebäude-AfA kann bei älteren Bestandsimmobilien zu erheblichen Steuervorteilen führen.
Bestandsimmobilien werden steuerlich grundsätzlich mit den gesetzlich typisierten Abschreibungssätzen (AfA) abgeschrieben. Bei älteren Gebäuden kann die tatsächliche Restnutzungsdauer jedoch deutlich kürzer sein als die gesetzlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann in diesem Fall eine höhere Abschreibung entsprechend der tatsächlich verbleibenden Nutzungsdauer angesetzt werden – vorausgesetzt, die kürzere Restnutzungsdauer wird gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar nachgewiesen.
Ein Beispiel
Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. € und einem Gebäudeanteil von 800.000 € beträgt die jährliche AfA bei einem Abschreibungssatz von 2 % zunächst 16.000 €. Wird eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, kann sich die AfA auf 4 % bzw. 32.000 € jährlich erhöhen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht dies einem möglichen zusätzlichen Steuervorteil von 6.720 € pro Jahr.
Nicht jedes Gutachten führt automatisch zum Steuervorteil.
Für die steuerliche Anerkennung kommt es auf eine individuelle und nachvollziehbare Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer an. Maßgeblich können beispielsweise technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen sein. Darüber hinaus kann eine sehr kurze Restnutzungsdauer Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden haben. Auch eine spätere Überprüfung durch das Finanzamt ist möglich.
Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat die bisherige Verwaltungsanweisung zur Restnutzungsdauer aufgehoben. Damit richten sich die Anforderungen an den Nachweis nun nach den Grundsätzen der Rechtsprechung.
Für welche Immobilien kann eine Prüfung interessant sein?
Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien ohne umfassende Kernsanierung kann eine verkürzte Restnutzungsdauer steuerlich interessant sein. Auch bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie älteren Gewerbeimmobilien kann sich eine Prüfung lohnen. Entscheidend ist jedoch immer die individuelle steuerliche Betrachtung.
Unsere Empfehlung
Bevor Sie ein Restnutzungsdauergutachten beauftragen, sollten die steuerlichen Chancen und möglichen Auswirkungen geprüft werden.
Wir unterstützen Sie dabei, zu beurteilen,
- ob eine verkürzte Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie grundsätzlich in Betracht kommt
- welches zusätzliche Abschreibungspotenzial sich ergeben kann
- welche steuerlichen Risiken zu berücksichtigen sind
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